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■イベント概要
■登壇者プロフィール
■森ビル概要と街づくりに対する思想
■麻布台ヒルズ　プロジェクト概要と特徴
■LEED-NDとWELL取得の背景と取得に向けた取り組み
■WELL認証と喫煙所
■質疑応答
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■イベント概要
開催日時：2023年6月8日　17:00-18:00
開催場所：point 0 marunouchi　およびオンライン配信
概要：森ビル株式会社の麻布台プロジェクトに関する概要説明およびトークセッション
登壇者：森ビル株式会社 村田 麻利子氏
パナソニック株式会社 豊澄 幸太郎氏
株式会社オカムラ 長谷川 修氏

■登壇者プロフィール
森ビル株式会社 村田 麻利子氏   
森ビル株式会社環境推進部にて企業全体の環境に対する姿勢や戦略を検討。
加えて、LEEDやWELL認証に関して、新規プロジェクトでどういうスペックの建物、街づくりにするかを考え、実際にそれを進めていく窓口を担う。また、同社のサステナビリティ委員会の事務局に所属。
※サステナビリティ委員会：気候変動・環境だけではなく、人権・サプライチェーン等のサステナビリティに関する事項を、人事部、仕入れ調達をサプライチェーンの皆様とどうしていくか、経営層と一緒にどのように進めていくかということを考える委員会。

株式会社point0　豊澄 幸太郎氏
パナソニック株式会社 エレクトリックワークス社 兼 株式会社point0取締役副社長、かつWELL AP。
パナソニックでは、Well Beingカテゴリー、様々なソリューションをお客様に提供。
※WELL AP：WELL認証のコンサルティング資格。WELL認証の取得に対して、WELL APがサポートすることで、加点がもらえるようにはなっており、基本的には、プロジェクトごとにWELL APが実際の申請などをサポートする。

株式会社オカムラ　長谷川 修氏
株式会社オカムラ　マーケティング本部マーケティングセンター所長　兼　株式会社point0取締役。現職の前は、ワークプレイスデザイナーで30年ほどデザイン業務に従事。
その間、シンガポール駐在経験もあり。帰国後、日本国内のワークプレイス構築ばかりでなく、駐在経験を活かし、数多くの海外でのワークプレイス構築プロジェクトも統括。

■森ビル概要と街づくりに対する思想
“AZABUDAI HILLS.0　認証取得に向けた取り組み”ということで、日本国内で最高ランクのプラチナの認証を目指しております。当社は総合デベロッパーで、主に東京の港区を中心に複合の街づくりをしている会社です。現在、賃貸ビル数は97棟、入居会社数はオフィス、店舗のテナントを含めて3000社弱になります。
戦略エリアは港区として東京タワーの辺りを中心に、 “六本木ヒルズエリア”、溜池山王や六本木1丁目辺りの“アークヒルズエリア”、 “虎ノ門ヒルズエリア”という形で港区の中で大きく三つの事業エリアがあります。今回ご紹介する麻布台ヒルズは、ちょうど真ん中に位置し、我々にとっても特別なプロジェクトです。
我々の街づくりは、“Vertical Garden City”という思想を持っております。具体的には、東京の平面過密な街に建物を高層化し、足元により緑や賑わいを増やすことで、人々の営みを活性化していくという都市モデルです。機能を集約することで、環境性能も良くなり、人々が集まりやすく、また、交通環境も整備され、平面過密ではできなかった防災上の安全性も付け加えることができる街づくりの思想です。

■麻布台ヒルズプロジェクト概要と特徴
麻布台ヒルズは、地上330mのタワー（A街区）、住宅棟が2つ（B-1街区、B-2街区）あり、足元には、広場と低層の商業棟（C街区）があるつくりです。六本木ヒルズと比べると、六本木ヒルズは11.6ha、麻布台ヒルズは8.1haといった規模です。ここで注目いただきたいのが、緑化面積のところで、六本木ヒルズは1.9haに比べて麻布台ヒルズは2.4haと、かなりの緑量を確保しています。住宅の戸数も六本木ヒルズにも住宅棟はありますが、それよりもさらに多い数になり、オフィスに通う方、住まわれている方、遊びに来る方、あとは外国からホテルに宿泊される方、学校もあるので、色々な方がこの街に集うことが予想されます。
麻布台ヒルズには 、“MODERN URBAN VILLAGE”というコンセプトがあります。日本語にすると、“緑に包まれ、人と人をつなぐ「広場」のような街。”です。これを支える二つの柱として、“GREEN”と“WELNESS”を掲げています。
“GREEN”は、“圧倒的な緑に囲まれ自然と調和した環境。 “WELNESS”については“多様な人々が人間らしく生きられるコミュニティ”として、2023年秋ごろのオープンを目指しています。

プロジェクトを簡単にご紹介いたします。A街区がWELL認証の取得対象街区になっています。A街区には、主にオフィス、高層部分は住宅として、アマンさんと共同してアマンレジデンスをつくっています。足元には商業施設があります。2棟B-1、B-2は住宅メインの棟になっていて、B-2街区にはジャヌホテルが国内初進出となります。それからC街区は低層棟ですが、かなり特徴的な見た目で、デザイナー　トーマス・ヘザウィックがデザインし、このような街の真ん中に中央広場があります。

司会）今回取得された、LEEDとWELLについては、どの辺りが範囲になりますか？
村田氏）我々が街づくりをしていることから、街全体を評価してほしいということで、LEED Neighborhood Development （ND）を街全体で取得しております。WELL認証については、A街区でオフィスと商業の合わせた部分で認証取得していくことにしています。

司会）WELL認証について、商業なども対象に入れるのは一般的ですか？豊澄氏）かなり珍しいですね。一般的にはオフィスだけのケースが多いです。今回は商業も含め、かなり大きい規模なので、そこが今回の特徴かと思います。

村田）認証元とどの範囲まで取るかという話をしたとき、商業とオフィスが一体化しているので、そこは切り分けず一つのファンクションとして申請することになりました。
麻布台ヒルズには、他にもコンセプトがあり、“街の中で用途をシームレスに繋いでいこう”というものがあります。街の中に、インターナショナルスクールや予防医療センターが入ったり、ホテル前に広場があったりとたくさんのファンクションがあります。人間の営みを街全体でシームレスに繋いでいこうという想いで設計していたこともあり、認証元の方ともオフィスと商業は切り分けられないということになりました。

続きまして、配置図をご紹介いたします。
オフィス部分のA街区が東通り沿いになります。真ん中に中央広場があってB-1、B-2街区の住宅棟があり、（右側に）C街区があります。それぞれ日比谷線と南北線にアクセスでき、この中で繋がっていきます。中央広場は約6,000㎡あり、人々が集まったり、イベントをしたり、働いていただいたりとか、様々なことができる空間にしたいと考えています。C街区の低層棟商業の部分は、イギリスのデザイナーであるトーマス・ヘザウィック氏にデザインいただいたものです。なるべく自然と建物が繋がるように、斜面を全部緑化しています。今、ちょうど工事中なのですが、面白い形だなっていうのが分かるようになっています。
また、環境配慮の取り組みについてですが、エリア全体にエネルギーを供給するためにエネルギーセンターを導入しています。このプラントから発電をし、全街区に供給していきます。こういった複合施設では、色々な用途が積み重なると一定で大容量が必要となります。そのため、高効率にエネルギーを供給できるエネルギーセンターを入れています。
それから、エリア全体に再生可能エネルギー電力を供給しています。また、量としては少ないのですが、未利用エネルギーを活用しようということで、下水熱も利用します。下水で流す水は少しぬるくて温度がありますのでその熱を捨てずに、冷暖房に使用します。
再生水については、通常1棟の中で水を循環していくのですが、街区をまたいで水を再利用していきます。ここでは、住宅の雑排水をろ過し、オフィスのお手洗いのフラッシュの水に使います。それぞれ有効なものを街区通しで融通し合って使うことで、エネルギー効率、水資源の節約に繋がるようにしています。

■LEED（ND）とWELL取得の背景と取得に向けた取り組み
LEED-ND取得の背景についてお話します。我々は、“Vertical Garden City”という考えに基づいて街づくりを行ってきました。例えば、地上に豊かなオープンスペースをつくること、多彩な都市機能を有機的に集積したコンパクトシティであること、地球環境にも配慮された優しい都市ということ、快適かつ安全・安心な都市というような点が我々の街づくりの特徴です。LEED-NDで評価される項目をみると、例えば、再開発によって環境負荷低減をしているか、歩行者や自転車利用者中心の計画になっているか、さらに生態系に配慮しているか、公共交通機関の利用を促進しているかという質問があります。それから、歩行者のための街区デザインとして、車利用を抑制しウォーカブルな環境を提供しているかという項目もあり、麻布台ヒルズは広場が真ん中にあって歩行者のための空間としてウォーカブルにつくられています。
加えて、住宅割合が多い点も項目に入ります。あとは街路には並木があって、その並木により日影ができているかということも見られます。他には、開発前後で近隣住民の方と意見交換を行っているかという項目があります。通常、環境認証で、ここまで聞かれることはあまり無いですが、我々は地権者や地域の方とのコミュニケーションを大事にやってきています。
麻布台ヒルズでは、30年前から地権者と話を続けてきましたので、こういった内容が評価されることは嬉しかったです。現在、LEEDは海外で一番広く使われている認証で、我々の街づくりを一言で、広く伝えることができ、取り組みに対してそのお墨付きをいただけるということを期待してLEED-NDの取得に踏み切りました。

WELLについては、今、人を重視することが企業の経営課題になっています。人材獲得競争が激化して、デジタルネイティブ世代が多様な価値観を持っている中で、より良い働くオフィス空間を提供していくことが企業の一つの課題となっています。従業員のニーズも叶えることが一つの課題であることに着目して、WELLも一緒に取っていくことになりました。

麻布台ヒルズは今年秋ごろにオープン予定ですが、計画段階のときに既にWELLの予備認証を取得しています。LEEDについてはNeighborhood Development予備認証で最高ランクのプラチナランクを取得することができました。
WELLは竣工の後に現地検査があり、本当に空気質ですとか水質が、必要なパフォーマンスを満たしているかを見られてから最後の点数が確定することになります。予備認証段階ではランクはつかないですが、点数の見積もりでいくとプラチナ取得予定です。
プラチナランクの見込みに到達できたのは、街づくりのコンセプトや目指す方向がLEEDとWELLの認証でも認められるような内容が入っていたので、ベースから良いところにいたという点があると思います。これに加えて、本認証での点数取得に向けた工夫もしました。
一つ目は、外気の取り入れに高性能フィルターを設置した点です。通常のビルにおいても、外から空気を取り入れて空調環境していくのですが、多くの粉塵、例えばPM2.5と呼ばれるようなものを除去できる常より目の細かい高性能なフィルターを入れています。
もう一つ目は、水をたくさん飲むことが健康になるというデータがいくつかあり、飲み水に対してもWELLでは数値規定があります。そこで、オフィスの基準フロアにある給湯室の水栓に浄水器を設置しました。ここもメーカーと話をし、WELL認証で認められる試験を通った浄水器にしています。

■WELL認証と喫煙所
また、日本で認証を得るためにLEEDもWELLも喫煙のところをどうクリアしたかについてご説明いたします。LEED認証もWELL認証も建物内は基本的には建物内に喫煙室を作ってはいけない、全面禁煙にしなければいけないと規定にあります。
それをどのようにクリアしたかというところですが、LEEDについては実は代替手段が過去にできていました。日本の特別な立地に関する条件、例えば、屋外に路上喫煙禁止条例がある場所で、他に指定喫煙所が近くにないという立地条件に加えて、ハード面、運営面をクリアすれば、喫煙室を室内に作っても良いという代替手段があります。これはACPという手法です。
一方、WELLは我々が取得にチャレンジすると決めた段階では、ずっと全面禁煙しか方法がありませんでした。その中で、やはりこれだけ大規模なビルですと一つと言わず、いくつか喫煙室がないと、たばこを吸われる方がこちらの管理できないところで吸ってしてしまう可能性がある。それこそ、火事の危険や意図せぬところで非喫煙者が副流煙を浴びてしまうこともなり、それはWELLの考えとは逆をいってしまうことになるので、WELLの認証元と交渉いたしました。
結論としては、WELLも代替手段（AAP　#00018）ができました。前提条件に問題が無ければ、LEEDのACP(代替手段)を使って、WELLのAAPを適用することで、WELLを取りたい建物の中でも喫煙室を作ることができますので、このセミナーを聞かれている方で諦めてしまっているような方がいらっしゃる場合はぜひチャレンジをしていただければと思います。

司会）森ビルさんの尽力により麻布台ヒルズモデルが日本において出来上がったということですかね。
村田）そうですね。さらにWELLで高いランクを目指す場合はもうひとつハードルが加えられます。喫煙室をつくるだけならこの代替手段のみで良いのですが、さらにゴールドやプラチナという高いランクを目指す場合は、Mの13のPart1、Part2、最新バージョンのWELLのバージョン2だと、Mの10番の1と2を満たさないといけません。
どういう内容かといいますと、まず非占有部内でたばこを売ってはいけません。ということは、オーナーである我々が自分たちでたばこの自販機を置いてたばこを売る事ができません。加えて、専有部内のテナントの区画内では、テナントがたばこを販売しないように申し入れをしなければなりません。どうしてもテナントが販売される場合は、購入者に対して目立つところにたばこが健康に悪いということを表示させないといけません。我々はテナントにもこれらのお願いをさせていただきながら、プラチナを目指し進めているところです。

具体的にどういう喫煙室なら良いかというところも説明をさせていただきます。
・ハード面ではスラブtoスラブで壁を立ち上げること。
・煙が漏れないようにたばこの喫煙室内を負圧にしなければならず、それが切れたときにアラートを出さないといけない。
・排気を単独で取ること。
・表面の仕上げはすぐにヤニが拭き取れる、ツルツルで多孔質ではないものとすること。
・前室を付けて、スライドドアを推奨する
など、LEEDの対応だけでもかなりたくさんあります。
加えて、WELLは単独排気をLEEDより遠くに出さないといけませんでした。今回の代替手段AAPでは、ドアが開けっ放しにならないように自動的に閉まるようにする必要がありました。また、現地検査の際には、喫煙室近くの空気質の測定をして、それが全体の規定でクリアできていることかをチェックされます。その他、従業員に対しての禁煙プログラムを用意することなど、ハード面からソフトの運用面までかなり厳しい項目がありますが、チャンスはゼロではない状況ですので、麻布台ヒルズは、これらのやり方で認証に向けて進めているところです。

司会）一番大変だった部分はどの辺りですか？
村田）設計が進んでいたところで新たにハード面での規定を守らなければいけず、設計変更が必要だったことです。あとは、プラチナを目指す場合、テナントに対して、我々が誘致してお店に入っていただきたい立場にも関わらず、たばこを売らないように言わなければいけないという、普段と違うワンステップを踏まなければいけないことが難しいなと思っています。
長谷川）オフィスをテナントフロアに構築するときは、色々なお客様がいらっしゃいます。会社として全面禁煙を掲げてる会社は非常に多いですが、やはりお客様が来る以上は喫煙できる場所を確保したいですよね。たばこを吸う人間が外に出て、会社の秘密を喋ってしまう機密漏洩という問題があると思うんです。海外で再開発をされているお客様がビルをつくる時って、そのエリア全体が禁煙である一方で、それ以外はたばこの吸殻だらけということもあります。そこだけ綺麗でいいのかというのもあります。やはり、安全上、火事が起こりやすいというのもある。今日の話を聞いて、喫煙は確かに健康には良くないと、WELLも認めている部分なんで、考えなきゃいけないと思うんですけど。いわゆる安全性とか機密漏洩とかを考えると、日本の大規模開発エリアで喫煙室がゼロは厳しいじゃないかという気がします。

司会）ワーカーは何名ぐらいになる予定でしょうか？
村田）2万人ぐらいになると予想しています。

司会）そうすると1,000人、2,000人単位で、喫煙者がいるかもしれないので、全面禁煙は厳しいですよね。ハードな交渉を行ったと聞いてはいるんですが、どれぐらいの期間、どういった形で認証機関と交渉なさったのですか？
村田）WELLとの交渉は、半年以上かかりました。最初にこういう要望があるから喫煙室をつくりたい。LEEDには沿っているから喫煙室を作らせてくれ、というメールのやり取りから始まり、WELLでは認めていないし、いかに健康でいられるかという認証なので譲れない、そのようなやり取りが何回か続きました。喫煙室を設置しないことにより、誰かがたばこの煙を吸って副流煙になる可能性もありますし、火事になってしまう可能性だってあることを話しました。ちょうどそのときにLEED、WELLの世界大会というか会合のようなものあり、そのタイミングで現地（アメリカ）に行きまして、弊社の役員からのレターを私が持っていき、担当の方にお願いをしました。その場では結論が出なかったのですが、言いたいことは分かったのでどうするかを考えるということになりました。最終的には、こういう形なら良いという回答がAAPとして出てきて、進めることができるようになりました。

■質疑応答
Q）オフィス商業でWELLを取得することがリーシング上のメリットとなっているか。あと苦労した点についてお伺いしたい。もう一点は実質、喫煙室が入居フロアに設置できないという部分がリーシング上何か制約になっているものなのでしょうか？

村田氏）リーシングについてですが、港区で主な事業エリアを構えている関係で、オフィスのテナントの多くが外資系の企業で、アメリカ始め、EU、APAC色々な方のオフィスがあります。やはりLEEDやWELLはかなり皆さんに広く知られていますので、とても良いなと思ったことは、最初にLEEDを取っていてランクは何かを伝えると、その段階でほとんど環境性能に関する質問を一つ一つ回答せずとも、OKとなっていくことがありました。
LEEDを取ることは、この街のコンセプトを一つ一つお伝えするのと同じぐらい、こういうことなんだというのをすぐにご理解いただけるという点が営業としてすごくやりやすかったと営業部隊からフィードバックをもらっています。
そういう点では、リーシングにも有利に働いたと考えています。喫煙室をどうしてもつくりたいという場合は我々にノウハウがございますので、入居するテナントさんからご相談いただきましたら、オフィスの内装工事を請負っている部署も弊社内にありWELLの規定を全て伝えてあるので、どのようにしたら喫煙室作れるかアドバイスができる体制が整っています。
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司会）長谷川さん、グローバルレベルの認証は、テナントさんが選ぶときの一つの基準になるとおしゃっていたかと思いますが、いかがでしょうか?

長谷川氏）そうですね、どうしても喫煙室を作りたいっていうお客様もまだ一定数いらっしゃいますので、それがオプションとして用意できるっていうのは大きいなメリットだと思います。WELLを取るから喫煙室が作れないというのが、一般的な認識なので、そういうオプションが取れるっていうのが本当いいなと思います。

≪登壇者コメント≫
村田氏）本日は貴重な機会をいただき、ありがとうございました。LEEDやWELLといったことを、まだ誰も知らないような時代から社内の皆で勉強し、色々な人を説得し進めていったものが、今やっと形になりつつあります。本日はすごく皆さん詳しい方がこのお話を聞いてくださっているので、かなりマーケットが変わってきたなっていうのを改めて実感いたしました。
皆様にもたくさんLEEDやWELLとか取得して頂いたり、環境意識の高い方々と繋がりをつくったり、マーケットの底上げをしていって、森ビルはそういうことを気にしていたんだって後々でも気づいてもらえるようになるだけでなく、また、そういう方々と一緒に麻布台ヒルズで集って、何かできたらとても素敵だなと感じました。今日はありがとうございました。

豊澄氏）本日はありがとうございました。WELL APの立場からすると、やはりテナントで取られるケースって、ここ１、2年ぐらい非常に増えていますし、問い合わせも増えている中で、デベロッパーがビル全体で取ったっていうところは一つ潮目が変わったと見ています。そういう意味では、喫煙所の整備も、新築でないとやりにくいという部分もたくさんあるでしょうし、ビル側でWELLに配慮した空間を用意していただくことが、テナントに対しても価値があると感じています。
point 0としてもパナソニックとしても、Well-Beingな空間を目指していく中では非常に良い取り組みだと思いました。今後、検討されている皆様におかれましては、ぜひ一緒に進めていければと思いますので、よろしくお願いしたいなと思います。

長谷川氏）本日はありがとうございました。途中、村田さんがご説明していた25ページ（WELL：人を重視することが企業の経営課題に）のところがポイントなると思います。本当に人を重視することが企業の経営課題ということがコロナを経て、本気になってきたという感じがしますね。経営層が社員に対して本当にWell-Beingな環境を提供していこうという考えになってきていますね。インフラとしてのビルの性能が上がってきて、デフォルトの状態でWell-Beingな状態が確保できているので、入居するテナントのお客さんにとっては非常に助かると思います。村田さんの説明で、外資系の企業からビルの問い合わせがあって、WELLとLEEDの認証を取っていると伝えると後はOKで済むという話ですが、日本でもそのような時代が割と近づいているんじゃないかなと。最近、WELL認証の打ち合わせで、豊澄さんやお客様と話をするのですが、ここ半年ぐらいで極端に変わってきたように感じます。引き続きいろんな情報をご提供いただいて、竣工したらぜひ麻布台ヒルズに行きたいと思います。ご清聴ありがとうございました。